Insolvenzen drohen obwohl Rendite gemacht werden
Die Investition in Pflegeheime hat sich in den letzten Jahren als attraktive Möglichkeit für Anleger erwiesen, stabile und langfristige Renditen zu erzielen. Doch wie bei jeder Anlageklasse gibt es auch hier Risiken und Herausforderungen, die die Rendite gefährden könnten. Hier sind einige der wichtigsten Faktoren, die die Rentabilität von Pflegeheimen beeinflussen können.
So schreibt Frau Eva Lettenmeier in Ihrem wunderbarem Beitrag vom 21.11.2024 in der Altenheim;
Spitzenrenditen von über 5 Prozent meldeten in diesem Herbst ziemlich gleichlautend die weltweit agierenden Immobiliendienstleister CBRE Group und Cushman & Wakefield. Gleichzeitig ist die Welle an Insolvenzen wohl noch nicht komplett abgeebbt, wenn die Wirtschaftsprüfer in der Branche mahnen, dass fast die Hälfte der Betreiber ein negatives Jahresergebnis 2023 ausweisen müssen. Sie sprechen im Durchschnitt von Null-Rendite.
Altenheim
Recht hat die Kollegin. Immobilien müssen ein Stück weit von der Betreibung von Pflegeeinrichtungen getrennt werden. Auf der anderen Seite hat ein Immobilieninhaber auch kein Interesse an ständig wechselnden Betreibern oder gar einem Imageschaden durch Skandale. Kontinuität und seriöse Unternehmer auf beiden Seiten sind hier wesentlich.
Anmerkung: Auch wenn die Insolvenzen zurück zu gehen scheinen, so nimmt die Anzahl der zur Verfügung stehenden Pflegebetten in Deutschland ab. Allein in 2023 sind 18.000 Pflegeplätze und 4000 teilstationäre Plätze verschwunden (2%).
Das liegt auch daran, dass nicht jedes Pflegeheim Insolvenz anmeldet, sondern der eine oder andere den Betrieb einstellt. Er gibt den Geschäftsbetrieb auf. Das fällt u.a. nicht in die Statistik. Die vermeindliche Positivstimmung ist aus meiner Sicht falsch und hoch bedenklich. Wir sind nicht am Ende des Tunnels sondern am Anfang. Investitionen in Tagespflegen wären so nötig, sind jedoch als hochriskamt einzuschätzen.
Mit der neuen Lohnrunde in der Pflege 2025 (10% mehr Gehalt z.B. in NRW), verschärft sich das ambulante Risiko, vor allem für die kleinen Betreiber unter 1000.000€/Monat Umsatz.
Demografischer Wandel und Nachfrage
Der demografische Wandel sorgt für eine steigende Nachfrage nach Pflegeeinrichtungen, da die Bevölkerung in vielen Ländern altert. Dies könnte theoretisch stabile Einnahmen garantieren. Allerdings werden nach wie vor zuwenig Neubauprojekte initiiert und das aus gutem Grund.
Regulatorische Rahmenbedingungen
Pflegeheime unterliegen strengen gesetzlichen Vorschriften und Standards, die sich (schnell/häufig) ändern können. Neue gesetzliche Anforderungen, wie erhöhte Einzelzimmerquoten oder strengere Qualitätsstandards, können zu höheren Betriebskosten führen und somit die Rentabilität beeinträchtigen.
Vor allem in den letzten 10 Jahren haben wir alle eine verdichtet Menge an Änderungen erlebt. Reformen und Reförmchen geben sich die berühmte Klinke in die Hand. Oft so schnell, dass kaum jemand folgen kann. Diese Geschwindigkeit zwingt auch zu einer gewissen Oberflächigkeit. Die Konsequenz, Berechtigte Unsicherheit bei Investoren.
Betreiberqualität
Die Qualität des Betreibers spielt eine entscheidende Rolle für den Erfolg eines Pflegeheims. Ein erfahrener und zuverlässiger Betreiber kann den Betrieb effizient führen und die Zufriedenheit der Bewohner sicherstellen. Umgekehrt kann ein schlechter Betreiber zu hohen Leerstandsquoten und erhöhten Betriebskosten führen, was die Rendite gefährdet. Hier muss ich immer wieder sagen, Betreiber, die ihre Hausaufgaben konsequent gemacht und sowohl Prozesse als auch ihr Portfolio modifiziert haben, sind weniger schlimm betroffen als die, die es eben nicht getan haben. Hier findet gerade eine Konsequente Marktbereinigung statt
So sieht es offenbar auch Frau Eva Lettenmeier:
Genauso aufmerksam sollte die Nachricht aus den Abschlussprüfungen 2023 analysiert werden. Wenn die Hälfte aller Einrichtungen der stationären Langzeitpflege defizitär ist, ist es die andere Hälfte eben nicht. Eine durchschnittliche Nullrendite bedeutet auch, dass es immer noch Träger gibt, die ihre Einrichtungen wirtschaftlich führen konnten.
Altenheim
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Obwohl Pflegeheime als relativ konjunkturunabhängig gelten, können wirtschaftliche Schwankungen dennoch Auswirkungen haben. Steigende Zinsen und Finanzierungskosten können die Rentabilität von Pflegeheimen beeinträchtigen. Zudem können wirtschaftliche Krisen die Zahlungsfähigkeit der Bewohner oder deren Familien beeinflussen. Weniger Steuerzahlungen erzwingen in der Folge auch weniger Leistungen. Der Sozialstaat wird sich auch hier verändern.
Dazu kommen die Kreditgebaren der Banken. Die Banken geben immer weniger und vor allem zögerlich Kredite in Sozial- und Pflegeprojekte. Sie erkennen das stetig steigende Risiko.
Hier geht es zu einem schon etwas älterem Blogbeitrag von mir zu diesem Thema:
Markttrends und Wettbewerb
Der Markt für Pflegeimmobilien ist hart umkämpft. Neue Marktteilnehmer und steigender Wettbewerb können den Druck auf die Renditen erhöhen. Zudem können sich Markttrends ändern, beispielsweise durch eine verstärkte Nachfrage nach alternativen Wohnformen wie betreutem Wohnen oder ambulanten Pflegediensten.
Nachhaltigkeit und Innovation
Investitionen in nachhaltige und innovative Pflegekonzepte können zwar langfristig die Attraktivität und Rentabilität eines Pflegeheims erhöhen, erfordern jedoch zunächst hohe Investitionen. Diese können die kurzfristige Rendite belasten, bevor sie sich langfristig auszahlen.
Und ist es dann noch interessant? Nun ja liebe Leser, ich sehe weit und breit kaum noch Neubauprojekte.
Ein weiterer Aspekt ist der, dass nachhaltige Investitionen (Immobilie, Mitarbeiter, Technologie etc.) oft zu Gunsten der Rendite vernachlässigt worden sind. Das ist aus meiner Sicht ein Fehler. Nur da wo stabil investiert wird, lässt sich auch in den nächsten Jahren noch eine gute Rendite erzielen. Denn ohne Mitarbeiter, kein Umsatz, ohne Umsatz, keine Rendite.
Ähnlich sieht das Frau Lettenmeier in Ihrem Artikel auch:
Immer noch wirtschaftlich erfolgreich sind letztlich diejenigen, die in den „guten“ Jahren vorgesorgt haben und in Mitarbeitenden-Kultur, Digitalisierung, Ausstattung und Immobilien investiert haben. Es gibt auch Träger, die die Situation antizipiert und ihre Konzepte angepasst und modernisiert haben. Hier geht es im Schwerpunkt darum, die verringerte Verfügbarkeit von Mitarbeitenden bei strategischen Planungen zu berücksichtigen.
Fazit
Die Rendite von Pflegeheimen ist nicht automatisch in Gefahr, aber sie hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Investoren sollten sich der potenziellen Risiken bewusst sein und sorgfältig prüfen, in welche Objekte, Geschäftsmodelle und vor allem Betreiber sie investieren. Eine fundierte Marktanalyse, die Berücksichtigung regulatorischer Entwicklungen und die Auswahl erfahrener Betreiber sind entscheidend, um langfristig erfolgreiche Investitionen in Pflegeheime zu tätigen.
Und nein, die Rezession ist noch nicht vorbei, sie ist am Anfang. Somit bleibt es meiner Meinung nach stürmisch.
Wenn Sie weitere Fragen haben oder tiefer in ein bestimmtes Thema eintauchen möchten, lassen Sie es mich wissen!
Info@thieleberatung.de
Hier geht es zu einem weiteren Blogbeitrag von mir:
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