Der richtige Partner macht den Unterschied
Zusammenkommen ist ein Beginn, Zusammenbleiben ist ein Fortschritt, Zusammenarbeiten ist ein Erfolg.“ – Henry Ford.
Sie erleben es Tag für Tag, ich erlebe es Tag für Tag, dass Pflegeunternehmen Insolvenz anmelden müssen oder auch den Betrieb einstellen.
Dies ist die 9. Folge einer Serien, die sich mit Insolvenzen bzw. drohenden Insolvenzen von Pflegeunternehmen beschäftigt. So vielfältig wie mögliche Ursachen sein können, so vielschichtig sind diese auch wirklich.
Eine Ursache, die mir immer und immer wieder über den Weg läuft, ist die der nicht zusammen passenden Geschäftspartner.
Grundsätzlich gibt es zwei Szenarien:
- Sie sind Betreiber und Vermieter mehr oder weniger in einer „Person“ oder
- Sie sind Betreiber und der Vermieter/Verpächter ist ein unabhängiger Dritter.
Insolvenzen entstehen oft aus einem Mißverhältnis oder auch Mißstimmung zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Hier kommt es oft zu einer Situation, in der Immobilien völlig veraltet jund damit nicht mehr Zukunftsfähig sind. Der Bestandsschutz rettet zwar etwas, nicht aber das abnehmende Interesse der Kunden an diesen Immobilien. So kommt es, wie es kommen muss, die Immobilie ist unvermietbar und wird zu einer unternehmerischen Gefahr für beide Seiten.
Vermieterintesse oft schlecht
Der Vermieter hat ein zu kurzfristiges Interesse daran, Gewinn bzw. Rendite aus der Immobilie zu ziehen. Investitionen in Werterhaltung, Sanierung, Renovierung oder gar Wertsteigerung sind leider immer und immer wieder vernachlässigt worden. Zu Beginn merkt man das nicht sofort, jedoch entsteht über die Jahre hinweg ein Mangel, der irgendwann existenzielle Ausmaße annimmt und es dem Betreiber zunehmend schwerer macht, den Pflegebetrieb aufrechtzuerhalten. Langfristig denkende Vermieter erkennt man an zufriedenen Mietern, die gut leben und wirtschaften können.
Hier ist die korrigierte Version deines Satzes:
Grundsatz: Miete darf nicht zum Damoklesschwert werden. Sie muss bezahlbar sein und dem Mieter ausreichend Geld übrig lassen, damit er auch seinen Renovierungsverpflichtungen nachkommen kann.
Darum prüfe wer sich ewig bindet…
Die ewige Bindung ist im wahrsten Sinne des Wortes fast ewig. In der Pflege sind Langzeitmietverträge die Regel, und die Chance auf einen Ausstieg ist eher marginal. Unter einem Langzeitmietvertrag verstehen wir in dieser Branche Laufzeiten von mindestens zehn Jahren – oft sind es sogar 15, 20 oder 25 Jahre.
Die Probleme mit den Partnern entstehen häufig dann, wenn die Immobilien zum einen in die Jahre kommen und zum anderen ursprünglich nicht als Pflegeeinrichtungen gebaut oder konzipiert wurden. Der Bestandsschutz rettet zwar den einen oder anderen Mangel über die Zeit, fällt vielen Betreibern und Vermietern heute jedoch auf die Füße.
Mieter/Vermieter=Eheähnliche Geschäftsbeziehung
Es ist tatsächlich wichtig, den Vermieter genau zu prüfen, sein Verhandlungsgebaren zu beobachten und Mietforderungen sowie Laufzeiten kritisch zu bewerten. Zu hohe oder inakzeptable Mietzinsforderungen lassen nicht auf einen verlässlichen Partner schließen. Hier kann man sagen:
1 Die Kirche im Dorf lassen…
2. Leben und leben lassen…
Wer sich nicht an diese beiden einfachen Bauernregeln halten kann, der braucht auch keinen verlässlichen Geschäftspartner, zumindest dann nicht Sie!
Kühle Kalkulation des Miet- oder Pachtzinses ist das Geheimnis
Dass Geheimnis ist die Mathematik in Kombination mit strategischen Denken und Marktbeobachtung.
Mehr Miete zu bezahlen, als realistisch refinanziert werden kann, ist dumm, kommt jedoch öfterer vor, als man denkt. Immobilien zu kaufen, die nicht zukunftsfähig sind, leider ebenfalls.
Fazit:
Ein gescheiter Mieter braucht einen gescheiten Vermieter. Jemanden, der in der Lage ist, Geschäft langfristig zu Vorteil aller Beteiligten zu betreiben. Deshalb prüfen Sie den Mietvertrag, den Mietzins und eventuelle Indexklauseln sehr genau.
Hier geht es zum aktuellen Spiegel-Artikel zum Thema #Insolvenzen in der Pflege:
